Những điều cần biết khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Trước khi đặt cọc mua nhà đất các bên cần phải tìm hiểu thật kỹ thông tin về nhà đất cũng như quy định về đặt cọc. Đặc biệt là quy định về mức phạt cọc nếu một trong hai bên từ chối thực hiện hợp đồng. Vậy mời bạn cùng tìm hiểu chi tiết hơn trong nội dung dưới đây bạn nhé!

Khái niệm đặt cọc

Đặt cọc là bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hay vật có giá trị khác trong một thời hạn để thực hiện hợp đồng hoặc bảo đảm giao kết.

Bởi vậy, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đặt cọc được dùng trong nhiều lĩnh vực, nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.  

Khi mua nhà đất không ép buộc đặt cọc

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc đôi bên phải đặt cọc.

Khi mua nhà đất không ép buộc đặt cọc

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà đất bạn cần phải thực hiện theo những bước sau:

- Bước 1: Công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.

- Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính.

- Bước 3: Đăng ký sang tên.

Thực tế, bước 2 và 3 thực hiện cùng một thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng, bên mua nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, bên bán.

Khi đó, đặt cọc là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hay thực hiện hợp đồng.

Bắt buộc phải công chứng trong hợp đồng đặt cọc

Theo Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Bắt buộc phải công chứng trong hợp đồng đặt cọc

Thế nhưng, để tránh tranh chấp hay các rủi ro khác, hai bên nên công chứng. Vì có nhiều trường hợp tin tưởng nên chỉ đưa tiền cọc mà không có giấy tờ liên quan đến việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn đến tranh chấp.

Nếu không mua/không bán nhà đất sẽ có mức phạt cọc

Khi bên nhận đặt cọc hay bên đặt cọc không giao kết hay thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận sẽ bị phạt cọc. Mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tải sản cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc. 

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc, trừ trường hợp có thêm thỏa thuận khác.”

Nếu không mua, không bán nhà đất sẽ có mức phạt cọc

Khi đó, mức phạt cọc được quy định như sau:

-  Nếu bên cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản cọc.

Chú ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hay phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn tiền cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó. Với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật. 

Nếu chỉ có giấy biên nhận tiền sẽ không bị phạt cọc

Theo quy định của khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi một trong các bên từ chối thực hiện hợp đồng phải chịu phạt cọc, trường trường hợp có thỏa thuận khác. 

Thế nhưng, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có đất, nhà nhưng không thỏa thuận là cọc hay có giấy nhận tiền nhưng giấy đó không ghi là cọc thì không bị phạt cọc.

Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là cọc thì được xem là tiền trả trước.

Về bản chất, trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất, khoản tiền đấy sẽ được xử lý như sau:

- Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi đó khoản tiền trả trước được nhận lại và không chịu phạt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải trả lại khoản tiền trả trước và không phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đặt cọc như thế nào thì hợp lý?

Bộ luật Dân sự 2015 không quy định mức tiền đặt cọc. Cho nên, các bên được quyền thỏa thuận về mức cọc. Dù pháp luật không quy định nhưng để mà hạn chế được rủi ro thì hai bên hãy thỏa thuận dưới 30% giá trị hợp đồng chuyển nhượng với nhà đất hoặc mua bán nhà.

Để đánh giá rủi ro, nghĩa vụ đôi bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của mỗi bên. Nếu bên nhận cọc vi phạm thì bên cọc sẽ được hưởng lợi và ngược lại

Trên đây là những điều mà bạn cần biết khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà đất. Mong rằng với những thông tin trên giúp ích đến bạn. Đừng quên theo dõi chuyên trang để biết thêm nhiều tin mới bạn nhé!

Theo Luatvietnam.vn