Những điều cần biết trước khi làm hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Trước khi đặt cọc mua bán nhà đất, bạn phải tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất, quy định về hợp đồng đặt cọc. Đặc biệt, quy định về mức phạt cọc nếu có bên từ chối giao dịch, thực hiện hợp đồng rất quan trọng, bạn nên lưu ý!

Định nghĩa về đặt cọc

Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao một khoản tiền, đá quý, kim khí quý hoặc tài sản có giá trị khác cho bên nhận đặt cọc trong một thời hạn để đảm bảo thực hiện hợp đồng.

Đặt cọc là biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, được dùng trong nhiều lĩnh vực và phổ biến nhất là trong chuyển nhượng nhà đất

Như vậy, có thể hiểu đặt cọc là biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, được dùng trong nhiều lĩnh vực và phổ biến nhất là trong chuyển nhượng nhà đất.

Khi mua nhà đất không bắt buộc phải đặt cọc

Dù đặt cọc là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Bộ luật Dân sự 2015, không có điều khoản nào bắt buộc phải đặt cọc.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà ở, các bên phải thực hiện hiện theo các bước sau:

- Bước 1: Công Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính.

- Bước 3: Đăng ký sang tên hay còn gọi là đăng ký biến động.

Thực tế, bước 2 và bước 3 được tiến hành cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng. Còn đặt cọc sẽ là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất bao gồm những gì?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bao gồm nhiều điều khoản do 2 bên thỏa thuận và thống nhất như: thời hạn, số tiền và nghĩa vụ của 2 bên.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bao gồm nhiều điều khoản do 2 bên thỏa thuận và thống nhất

Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng/chứng thực không?

Trong luật pháp, không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bắt buộc phải công chứng. Chỉ có điều khoản quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng hoặc cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền.

Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp hoặc một số rủi ro không mong muốn, các bên vẫn nên công chứng. Thực tế, đã có rất nhiều trường hợp chỉ đưa tiền cọc vì tin tưởng đối phương và không có giấy tờ ghi nhận nên đã dẫn tới tranh chấp.

Nếu không mua/bán nhà đất sẽ chịu mức phạt cọc thế nào?

Nếu không mua/bán nhà đất, 2 bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc sẽ bị phạt các mức theo quy định sau:

- Nếu bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc, tức là sẽ mất số tiền đã đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện hợp đồng sẽ phải trả tài sản đặt cọc công thêm 1 khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.

Nếu chỉ có giấy biên nhận tiền sẽ không bị phạt cọc

Như đã đề cập, khi một trong các bên không thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc. Tuy nhiên, trừ trường hợp 2 bên đã có thỏa thuận khác.

2 bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng đặt cọc mua nhà đất để hạn chế rủi ro

Cụ thể, nếu bên muốn mua giao tiền cho bên bán nhà nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng không ghi đặt cọc sẽ không bị phạt cọc.

Trong trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng không ghi đặt cọc, khi vi phạm nghĩa vụ của 2 bên sẽ khác với đặt cọc.

Nếu không thỏa thuận là đặt cọc nhưng đưa một khoản tiền, nó sẽ được coi là tiền trả trước để thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Nếu các bên không chuyển nhượng nhà đất, khoản tiền này sẽ được xử lý như sau:

- Nếu bên trả tiền không thực hiện hợp đồng, khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại. Đồng thời không phải chịu phạt thêm gì, trừ khi có thỏa thuận khác với bên nhận tiền.

- Nếu bên nhận tiền không thực hiện hợp đồng sẽ phải trả lại khoản tiền đó và không chịu phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác với bên nhận tiền.

Khi mua bán nhà đất nên đặt cọc bao nhiêu?

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, không có quy định nào về mức tiền đặt cọc nên các bên có quyền đặt cọc thỏa thích. Tuy nhiên, dù không quy định nhưng 2 bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng đặt cọc mua nhà đất để hạn chế rủi ro.

Theo Luatvietnam.vn